Le Tribunal fédéral clarifie le calcul
des surfaces utiles principales et
secondaires au sens de la loi sur les
résidences secondaires (Lex Weber)

Le 11 août 2026, le Tribunal fédéral a rendu un arrêt dans les causes 1C_317/2025 et 1C_319/2025, jugeant pour la première fois que les espaces de bien-être et de loisirs – notamment les salles de fitness, saunas, piscines intérieures avec jacuzzis et salles de jeux – constituent des surfaces utiles principales (SUP) au sens de l'art. 11 al. 2 de la loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS). Cet arrêt clarifie une question longtemps débattue et a des implications significatives pour les propriétaires et les promoteurs dans les stations de montagne suisses.

Contexte

En vertu de l'art. 11 al. 2 LRS, les logements créés selon l'ancien droit (c'est-à-dire existant légalement ou autorisés avant le 11 mars 2012) peuvent être rénovés, transformés, voire démolis et reconstruits sans restriction d'utilisation, mais la surface utile principale ne peut être augmentée que de 30 % au maximum de la SUP existante au 11 mars 2012. La LRS se réfère à la norme SIA 416 pour la définition de la SUP, qu'elle distingue des surfaces utiles secondaires (SUS) telles que les buanderies, les caves, les garages et les abris de protection civile. Jusqu'à cet arrêt, aucune décision du Tribunal fédéral n'avait tranché la question de savoir si les espaces de bien-être et de loisirs relevaient de la catégorie SUP ou SUS sous l'angle de la LRS, ce qui avait conduit à des divergences de vues entre la doctrine, les autorités cantonales et l'Office fédéral du développement territorial (ARE).

Faits

L'affaire concernait un chalet situé à Val de Bagnes (Valais) comprenant deux logements créés selon l'ancien droit. Le projet de construction prévoyait d'importants espaces de bien-être et de loisirs au rez-de-chaussée – un vestiaire, une zone de douches, un espace Wellness avec piscine intérieure et jacuzzi, un sauna et une salle de fitness – ainsi qu'une salle de jeux au niveau -1. Ces espaces couvraient plus de 100 m², étaient dotés de larges baies vitrées ouvrant sur une terrasse d'environ 50 m² et étaient partagés entre les deux logements. Le Tribunal cantonal a annulé le permis de construire, considérant que ces espaces constituaient des SUP et que la SUP totale projetée de 340,36 m² dépassait largement le maximum autorisé de 258,80 m² (199,08 m² + 30 %).

Analyse du Tribunal fédéral et conséquences pratiques

• Les espaces de bien-être et de loisirs constituent des SUP soumises au plafond de 30 %. Le Tribunal fédéral a confirmé que les salles de fitness, saunas, piscines intérieures avec jacuzzis et salles de jeux ne sauraient être assimilées aux locaux accessoires typiquement classés comme SUS par la norme SIA 416 (buanderies, caves, garages, débarras, abris de protection civile, locaux à poubelles), lesquels ne sont pas destinés au séjour prolongé de personnes. Le Tribunal s'est fondé sur l'annexe A de la norme SIA 416/1:2007, qui énumère expressément les « locaux de récréation » et les « locaux communautaires » dans la catégorie SUP « habitat et séjour », ainsi que sur le commentaire de l'Accord intercantonal harmonisant la terminologie dans le domaine des constructions (AIHC), qui classe les locaux « destinés aux activités de loisirs » dans les SUP. En conséquence, toute installation de ce type destinée à un usage prolongé doit désormais être comptabilisée dans la limite d'agrandissement de 30 %, ce qui réduit considérablement les possibilités d'aménagements de luxe dans les chalets rénovés ou reconstruits.
• Les espaces communs ne constituent pas un moyen de contournement.
  Le fait que les espaces de bien-être et de loisirs étaient partagés entre les deux logements du chalet a été jugé non déterminant. Compte tenu des objectifs de la LRS – limiter les résidences secondaires et la surface qu'elles occupent, en application du mandat constitutionnel de protection de la nature et du paysage (art. 75b Cst.) – les espaces récréatifs communs doivent être inclus dans le calcul de la SUP. Les promoteurs ne peuvent donc pas structurer ces espaces comme des zones communes ou partagées pour les soustraire au plafond.
• Un standard fédéral uniforme s'impose, écartant la doctrine et les pratiques cantonales divergentes. Le Tribunal fédéral s'est expressément distancié de l'avis du Professeur Zufferey (Droit public de la construction, 2024), qui qualifiait les piscines intérieures, saunas et hammams de SUS non soumises au plafond de 30 %. Il a également jugé qu'une pratique divergente des autorités grisonnes (en particulier l'arrêt du Tribunal administratif R 15 18 de 2015, rendu avant l'entrée en vigueur de la LRS) ne le liait pas. La norme SIA 416 doit désormais être interprétée de manière uniforme dans l'ensemble des cantons, et les promoteurs ne devraient plus se fonder sur des précédents locaux classant ces espaces comme SUS.
• La révision législative de 2024 ne modifie pas l'analyse. Si la modification de l'art. 11 LRS entrée en vigueur le 1er octobre 2024 a étendu la possibilité de démolir et reconstruire les logements de l'ancien droit tout en agrandissant jusqu'à 30 % de la SUP préexistante, elle n'a pas modifié le plafond de 30 % lui-même ni la définition de la SUP. Le Tribunal fédéral a rejeté l'argument des recourants selon lequel cet assouplissement législatif justifierait une appréciation différente.

Les propriétaires ayant des projets de rénovation en cours impliquant des espaces de bien-être devraient réévaluer sans délai leurs calculs de SUP à la lumière de cet arrêt.

For the English version, see here: Swiss Federal Supreme Court clarifies the calculation of primary and secondary usable areas under the Second Homes Act ("Lex Weber")