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17 octobre 2025 | Legal Insight
Anpassungen beim Mieterschutz in Basel-Stadt: Der Überwälzungssatz wird erhöht
17 octobre 2025 | Legal Insight
Anpassungen beim Mieterschutz in
Basel-Stadt: Der Überwälzungssatz wird
erhöht
Am 1. November 2025 treten im Kanton Basel-Stadt Änderungen beim Wohnraumschutz in Kraft. Neben Anpassungen bei der Organisation, dem Verfahren und den Kompetenzen der Wohnschutzkommission wird insbesondere der Überwälzungssatz für wertvermehrende Investitionen korrigiert:
Der Überwälzungssatz basiert (unverändert) darauf, dass die wertvermehrende Investition über eine Lebensdauer von 30 Jahren amortisiert wird.
Zusätzlich wird die durchschnittliche wertvermehrende Investition zum Referenzzinssatz plus 2% verzinst – bisher waren es nur Referenzzinssatz plus 0.5%.
Hinzu kommt (unverändert) ein Zuschlag von 10% als Pauschale für den Unterhalt.
Eine zusätzliche Division durch 2, die systemwidrig in der Formel war, entfällt.
Investitionen werden hingegen inskünftig nur noch zu maximal 40% als wertvermehrend akzeptiert; bisher waren es maximal 50%.
Im Ergebnis resultiert beim heutigen Referenzzinssatz von 1.25% ein Überwälzungssatz von 5.45% der wertvermehrenden Investitionen bzw. max. 2.18% der Gesamtinvestitionen können auf den Mietzins p.a. überwälzt werden. Damit verbessert sich die Situation wesentlich gegenüber bisher (2.31% der wertvermehrenden Investitionen bzw. max. 1.16% der Gesamtinvestitionen).
Die neue Formel entspricht nun bei Verzinsung und Unterhalt der bundesgerichtlichen Formel, geht aber von einer pauschalen (langen) Lebensdauer von 30 Jahren aus, anders als das Bundesgericht, welches die Lebensdauer individuell pro Bauteil ermittelt. Bei der bundesgerichtlichen Formel fehlt zudem eine pauschale Beschränkung des wertvermehrenden Anteils auf 40%.
Das ansonsten restriktive Gesetz wird damit in einem wichtigen Punkt gelockert. Unverändert bleibt, dass die Investitionen kritisch hinterfraget werden und Investitionen, welche die Wohnung in eine höhere Kategorie (betr. Wohnungstyp, Zimmerzahl, Wohnfläche und Ausbaustandard) bringen würden oder nicht den Bedürfnissen der Wohnbevölkerung entsprechen, nicht als wertvermehrend berücksichtigt werden. Ebenso bleiben die maximal zulässigen Netto-Mieten bei Ersatzneubauten (pro Wohnung nach Zimmerzahl) unverändert.
Die neuen Bestimmungen gelten für Verfahren, welche am 1. November 2025 vor der Wohnschutzkommission hängig sind. Rechtsmittelverfahren unterstehen dem Recht, welches im Zeitpunkt des Entscheids der Wohnschutzkommission galt.
